不動産業者の買取保証システム
媒介契約書で定められた期間のうちに売却できなかった時に住宅の買取をしてくれるのが不動産業者の買取保証システムです。買取額はあらかじめ設定した通りですから、資金のめどがつきやすいという利点はあるものの、仲介で売却したときよりも割安感があることは否定できません。もちろんこのサービスは任意ですので、よく検討してから付加するようにしましょう。
わが国の木造木骨建築物の耐用年数は、住宅専用の場合、税法において20年から22年で、最近の国土交通省の調査によると平均残存年（寿命）は30年弱です。
このような客観的事実から、すでに30年以上経過した家を売ろうとしても、建物は価格がつかないか、もしついても５、６０万円ほどと見積りされるのが普通です。もし売ることになっても、おそらく土地の価格のみになるだろうと思っていれば間違いないです。一般的に、不動産査定の方法は「訪問査定」と「簡易査定」とに分かれます。なお、所要時間も変わることを留意しておきましょう。まず、簡易査定に必要な時間ですが、長くてもわずか1時間程度なので、とりあえず査定を受けたいという時には最適かもしれません。さて、訪問査定に必要な時間ですが、担当者が物件を訪問するのは長くても1時間かからないでしょう。とはいえ、各省庁に調査をする必要があるので、長ければ1週間はかかる可能性があることを覚えておいてください。
一軒家を売却した時に頻繁に起こるトラブルは、もう専任媒介の契約をしているのに、知り合いの中から買手をみつけるなどして、不動産業者に相談することなく、売買契約まで完了してしまうなどというケースです。これは契約違反にあたるため、仲介を頼んでいた不動産業者には仲介を依頼した物件の買手を探すための広告費、それに仲介手数料相当の違約金を請求されるかもしれません。
契約の種類が一般媒介の方だった場合だと自ら購入者をみつけて契約しても、まったくもって問題はなく、苦情をいわれる謂れもなくなります。とはいえ、不動産業者にとっては利益になりづらいこともあり、専任媒介の物件と比べて、一生懸命に買手を探してくれないこともあります。人生で最大の買い物とも言われていますが、売却により適した時期と言うのが一戸建てにもあります。戸建てを探す人が最も増える時期と言うのは、年度始めのために人が移動する２月や３月、早ければ１月頃からです。転勤を伴ったり子供など家族の事情によって、家族で住めるような転居先を探す人が増えてくるので、戸建てに住みたいというニーズが大きくなってきます。しかしながら、タイミングを考えることも必要で、その時期が到来するまで売るのを控えるのではなく、納得できる時に売り出してしまった方が良いと思われます。
家の売却の前後、どちらにするのか、売却する家が戸建てでもマンションでも、引越しのタイミングによるメリットとデメリットがそれぞれあります。売却額が手元に入ってから新居探しとなる売買後の引越しを選ぶと、資金繰りもわかり、身の丈に合った検討ができます。
逆に、家は売れたのに次の家が決まっていないと、仮住まいへの引越しに、新居への引越しとニ回引っ越す必要があります。引越しを1回で済ませたいなら先に引越してしまうのがいいのですが、売却資金以外で新居契約の資金を払えるようにしておかなくてはなりません。
売却を強いるような悪徳業者
不動産業者の中には、強引な契約を迫ったり、査定段階で売却を強いるような悪徳業者がいます。
売却予定の不動産物件を一斉査定した時に、他の会社より極端に高すぎる査定額を出してくる業者は、悪徳業者である可能性が高いため、警戒した方がいいかもしれません。
査定額が相場に対して不自然かどうか判断できるのも一括査定をおススメする理由です。他にも、査定額に関する説明を求めた時に、ハッキリとした回答をくれない業者も悪徳業者である可能性が高いです。
一戸建ての場合、売りたい価格にならない可能性があります。
例えば古い物件では、土地のみで販売するために更地にするか、解体費用を負担してほしいと、交渉されてしまうことがあります。
他にも、お洒落で先進的な一戸建ては新築時に建築費が通常よりかかるにもかかわらず、いざ売る際には独自のこだわりがマイナス評価されることもあり、不服にも相場より低い価格設定になってしまうことがあります。
不動産の任意売却について語られるときには良いところだけを説明されてしまうことが多いでしょう。
しかし、当然のことながら良くない点もあるのです。任意である以上、競売などで用いられる強制売却方式ではないので、少々面倒な手順を踏む必要が生じてしまいます。金融機関を相手にした交渉、諸々の手続きは当たり前のことで、購入を希望される方の内覧には立ち会わなくてはならず、相当な負担を強いられることを覚悟せねばなりません。
ここまでの労力と手間をかけているにも関わらず、100パーセント売却できるわけではないのです。
ようやくマンションの売却が済んだ後で発生するクレームの中で多いのは、「瑕疵担保責任」に関連のある内容となっています。
売却が済む前には、素人目ではチェックしきれなかった破損、欠陥などが、売却後に発覚してしまった場合、その責任を負う義務があるという法律です。
しかし、次の入居者が破損させておきながら、責任を求めるケースもあります。どう転んでも利害関係が生じ得ない方に依頼して、映像、もしくは、画像記録を残すことによって無意味なトラブルに巻き込まれずに済みます。
匿名で物件の査定をしてもらいたいと考えている人が増えたため、この頃は、個人情報を入力せずに不動産の一括査定を受けられるサイトがよく使われているようです。個人情報を伝えないことの利点としては、しつこい営業や宣伝を受ける可能性が低く、素性の疑わしい業者に詳細な個人情報が漏れる危険がなく、安心感が違うということでしょう。しかし、注意点もあります。
匿名で依頼できる査定は簡易査定だけなので、正確な査定額を知るためには、個人情報を入力し訪問査定を受けなければならないでしょう。
不動産の評価見積りでは、条件面で交渉に支障が生じることもあります。程度の違いはありますが、多くは確認のし忘れや、転記ミス、伝達漏れなどがきっかけであることが多いです。諸条件については丁寧に確認し、記録を残しておくことがトラブル防止に役立つでしょう。返答を濁された部分や不明な件は早めに質問し、解決に努めることが大事です。見てみぬふりをしていると困るのは自分ですし、初期なら訂正で済むことがほとんどです。
昭和期に建てられた家なら
昭和期に建てられた家のように、築年数からいって売り物になるのか不安な場合でも、修繕やリノベーションを施して住みたいという人も多く、昔より売却が可能になってきました。
それに古くても広い家の場合は改築してルームシェアリングするという買い主も意外といるものです。事前に建物調査診断などを実施して、沈みや傾斜など建物の状態が健全であることが証明されていれば、売却はさらにスムーズになります。
一口に不動産査定といっても、二種類の方法があることはご存知でしょうか。
仲介業者が現地へ赴き、直接査定ポイントを目視した上で査定結果を決める「訪問査定」という方法と、現地に赴く時間を省略し、周囲にある同様の物件の価格や業者が持つ販売ノウハウ、また、物件の築年数や間取りといったデータから査定額を決定する「簡易査定（机上査定）」の二種類あります。どうしても訪問査定には時間がかかってしまうものの、算出された査定額は信頼がおけるものになります。スピーディーな査定に強いのが簡易査定ですが、査定額は参考価格程度に思っておいた方が良いでしょう。家などの不動産価格を査定してもらった後、売却予定はどうでしょうと不動産会社から何回もアプローチが来たという人もいます。
お願いします、頑張りますで押し切られたり、どこも同じようなものですよの言葉を鵜呑みにしたりして、簡単に１社目と契約を結んでしまうこともあるようです。でも、それは間違いです。不要であれば断固として断りましょう。
複数の会社に依頼が行けば断られる会社の方が多いのですし、そこまで気兼ねする必要はないのです。
家を売却するときにまだローンを返済中であれば、売却以前にローンを完済することが大前提となります。
もし全額返済が不可能な時は、債権者（金融機関）と話し合い、条件をつけた上で売却の承諾を得る（任意売却）のが普通です。
個人で任意売却の手続きをするのは困難ですし、時間ばかりが経過してしまいます。
弁護士や任意売却を専門にしている業者に相談し、債権者と交渉してもらう方が早いですし確実です。物件が売れるまで待つのか、それとも、先にやってしまうのか、戸建てやマンションでの違いはなく、引越しのタイミングによるメリットとデメリットがそれぞれあります。売却額が手元に入ってから新居探しとなる売買後の引越しを選ぶと、資金繰りもわかり、身の丈に合った検討ができます。逆に、家は売れたのに次の家が決まっていないと、仮住まいに住むこととなり、引っ越しの費用が二回分かかります。
引越しを1回で済ませたいなら先に引越してしまうのがいいのですが、売却ができるかわからないまま、新居契約用の資金を払えるようにしておかなくてはなりません。
ネットにある不動産の一括査定サイトは大変便利ですが、多くの業者から勧誘や宣伝を受けて煩わしい気持ちになるのではないかと心配している方も多いと思います。
しかし、個人の携帯番号だけを知らせておいて、悪質な業者から電話がかかってきたときは、着信拒否リストに登録すると、何の負担もありません。もちろん、このような強引な勧誘を行う業者は利用しないように注意できますし、なにより、相場を知れるのは実際の契約においてとても重要なことですから、思い切って使ってみると、一括査定サイトの便利さが分かると思います。
売却を考えている物件がマンションならば
売却を考えている物件がマンションならば、不動産会社が査定で重視するのは以下の二つの条件に関する項目です。まずは、地理的条件です。
具体的には物件周辺の環境や交通機関の充実、生活のしやすさや景観などの、物件がある場所に関する項目になります。
もうひとつが、マンションそのものに対する査定です。
築何年かということも大切ですが、間取りや備え付けの設備、階層、周りの騒音や振動の有無、部屋の方角や日当たり、十分なセキュリティーがされているのか、などを見ます。
これらの項目を中心に正式な査定額が算出されています。
もし、一戸建てを売却したい場合には、はじめにいくつかの不動産業者に査定を依頼するのが一般的です。
最も理想に近い条件を提示した業者と契約をしますが、この時、買手を探さずに業者に買い取ってもらう場合もあるでしょう。といっても、大抵は媒介契約を交わし、買ってくれる人との仲介をお願いします。
疑問を持つ方もいらっしゃると思いますが、これは買取だと、査定対象に建物が含まれることがあまりなくて、相場よりも安くなってしまうからです。マンションを売却する際、なるべく高値で売りたければ、売りに出そうとしているマンションをなるべく多くの仲介業者に見積もってもらい、移り変わる相場の中で現在の価値がどれくらいかを知っておくことが大事です。
そのあたりが無頓着では、業者は分かりますし、買い手も強気で交渉してきて、損をする可能性も高いのです。
それから、査定時に営業マンの対応をよく見ることで、信頼に足りる相手なのか判断できるでしょう。
一社ではなく複数に依頼するのはこのためです。一般的に、不動産の査定は土地の価格相場や、それまでの売却事例を参考に総合的な判断がされています。もちろん、共通する査定基準というものもありますが、その会社が持つ具体的な査定基準は微妙に違うので、不動産会社ごとに査定額にバラつきが出てしまうのです。
具体的な査定額の理由を、不動産会社は明らかにしなければならないと法律で定められているので、もし、疑問が生じたら納得できるまで質問しましょう。ネットなどで匿名でできる査定とは異なり、きちんとした不動産査定を会社に依頼するのであれば、前もって登記簿謄本を入手しておきましょう。
たとえ日付が古くても、記載された内容に変わりがなければ使えるケースもありますが、査定結果が異なってしまうかもしれませんので、きちんと発行し直してもらうことをおススメします。他にも、登記済権利書、あるいは登記識別情報などの権利書の関係や、固定資産税評価証明書も用意しておきましょう。
ローンの返済が済んでいないのであれば、他にもローン残高証明書や建築設計図、土地測量図が要るので、前もって準備しておいてください。
土地や家屋の売却見積りをしてもらう時は、査定金額のみならず、手元に残るのはいくらなのかも併せて確認しておきましょう。一口に諸経費といっても様々で、法律で決められた額の仲介手数料や、印紙税、司法書士報酬、譲渡所得税及び住民税など多岐にわたります。
この譲渡所得税ですが、他の所得とは別に申告する必要があります。
不明点や疑問に思うことがあれば税理士に確認したり、説明を受ける際に同行してもらうというやり方もあります。
